При продаже любого имущества человеку необходимо заплатить НДФЛ. Этому виду сборов посвящена глава 23 НК РФ. В ней обозначен круг налогоплательщиков, типы облагаемых доходов, особенности уплаты и т. д.
Кто и за что обязан платить
Плательщиками НДФЛ, в соответствии с пунктом 1 статьи 207 НК РФ, являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, физические лица, получающие доходы на территории РФ, но не являющиеся налоговыми российскими резидентами.
Налоговые резиденты — это лица, не покидающие территорию страны более чем на 183 дня в году и обязанные платить налог с продажи недвижимости. В качестве объекта налогообложения выступает любое имущество, в том числе и недвижимое. Например, это квартира или дом.
Иными словами, если у человека есть недвижимость и он решил ее продать, он получит доход. А по законодательству РФ, любой доход облагается налогом на доходы физических лиц.
При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 208 НК РФ, недвижимость, находящаяся в собственности у гражданина РФ за пределами страны, подлежит обложению НДФЛ.
Сколько платить
НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который оплачивается по ставке 13% от полученного дохода. Налоговым периодом является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течение 4 месяцев после окончания налогового периода. Важно еще учитывать, с какой суммы платится налог с продажи недвижимости.
В этой ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. В его качестве выступает стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Если гражданин продает свою иностранную недвижимость, и ее стоимость указана в иностранной валюте, то эту сумму необходимо перевести в рубли по установленному курсу.
Это связано с тем, что в декларации указывается сумма в рублях.
В общем случае лицо, продающее недвижимость, должно заплатить в казну страны 13% от ее стоимости. Но существует несколько способов уменьшить налог на продажу квартиры:
- продать ее спустя 3 года владения;
- использовать вычет;
- использовать при расчете формулу «доходы – расходы».
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, налогоплательщики, продавшие недвижимое имущество, которое было у них в собственности как минимум три года, освобождаются от необходимости платить НДФЛ.
В этом случае главным документом, дающим возможность воспользоваться этой льготой, является свидетельство о праве собственности. Точкой отсчета трехлетнего срока является дата выдачи этого документа.
Если квартира находится в собственности менее чем три года, то налог при продаже квартиры все же придется заплатить. Но гражданину разрешено воспользоваться налоговым вычетом. Его суть заключается в уменьшении базы для исчисления налога.
Максимальная сумма вычета, в соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ (эта же статья предусматривает налоговые льготы при покупке квартиры по ипотеке), составляет 1 000 000 рублей.
То есть если квартира была продана за 2 100 000 рублей, расчет производится по следующей формуле:
(2 100 000 – 1 000 000) × 13% = 143 000 руб.
Если недвижимость была продана меньше чем за 1 000 000 рублей, то налог с продажи квартиры не рассчитывается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ, гражданину разрешается использовать при расчете НДФЛ формулу «доходы – расходы». То есть продавцу квартиры необходимо учесть все расходы, которые он понес в связи с ее приобретением. Но все эти расходы должны документально подтверждаться. К ним относятся:
- затраты на покупку квартиры;
- оплата проектно-сметной документации;
- покупка строительных материалов;
- затраты на подключение коммуникационных сетей;
- оплата ремонтных работ и т. д.
Стоит понимать, что рациональнее всего прибегать к этому методу снижения налоговой базы, если сумма расходов больше 1 000 000 рублей. Например, недвижимость приобретена за 1 500 000 руб., а продается за 2 000 000 руб. Если произвести расчет налога с продажи квартиры в этом случае, налог составит:
(2 000 000 – 1 500 000) × 13% = 65 000 руб.
Что касается квартир, полученных по наследству или в порядке дарения, то к ним нельзя применять подобную методику расчета. Владельцам такой недвижимости надо воспользоваться вычетом.
Порядок уплаты НДФЛ
Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- паспорт + его копия;
- свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи;
- документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
- копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «доходы — расходы»;
- заявление на получение вычета — при необходимости.
После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог и оплатить его в любом банке на территории РФ. Лицам, освобожденным от уплаты НДФЛ, нет надобности обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ).
Как уменьшить налог с продажи недвижимости
Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется , если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев.
Если вы:
- приобрели её до 1 января 2016 года;
- получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
- приватизировали её;
- получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.
1 января 2020 вступят в силу изменения в налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения продать можно будет и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.
Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.
Когда нужно платить налог с продажи квартиры
Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.
Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.
Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.
1. Снизить размер доходов на сумму расходов
Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.
Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.
Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.
2. Получить налоговый вычет
Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.
Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.
Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.
Что запомнить
- Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
- Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
- Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.
Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)
Пример 1: Владение недвижимостью более 3 лет
Условия приобретения и продажи: В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2020 году он ее продал.
Размер подоходного налога: Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.
Необходимость подавать декларацию: Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи: Морозов А.К. в 2018 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2020 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога: Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию: Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи: Савельева О.Н. в 2018 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году она ее продала за 3,5 млн рублей.
Размер подоходного налога: Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Необходимость подать декларацию: Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи: В 2019 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2020 году продал ее за 1,8 млн рублей.
Размер подоходного налога: Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию: Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.
Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи: В 2018 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по ½ у каждого). В 2020 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).
- Размер подоходного налога: При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
- (750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.
Необходимость подавать декларацию: И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи: В 2018 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2020 году они продали квартиру за 3 млн рублей.
Размер подоходного налога: При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
- (3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
- Необходимость подать декларацию: Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.
Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи: В 2019 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2020 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.
- Размер подоходного налога: Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
- (4 200 000 – 4 000 000) х ½ x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию: Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи: В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2020 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога: Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию: Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.
Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи: В 2018 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2020 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.
Размер подоходного налога: Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию: Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.
Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:Скворцов К.К. в 2020 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
Размер подоходного налога: В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.
https://www.eduklgd.ru/dogovor/kak-zaplatit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-novym-pravilam.html — link
